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朝陽“卷”土重來,現在是出手好時機嗎?

Wide Rodney

朝陽“卷”土重來,現在是出手好時機嗎?

這是嚴肅君的第574篇推送

缺席北京三批次集中土拍後,朝陽終於“卷”土重來。

近日,四批次擬供應地塊名單流出,總計25宗。朝陽、通州、門頭溝各4宗,豐臺、石景山各3宗,順義、房山各2宗,經開、延慶、大興各1宗。

*四批次供應地塊名單爲網傳稿,不保真,詳見文末。

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其中已有7宗地塊進入預申請階段,以上5宗已確定銷售指導價,更具參考性。

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朝陽,“卷”土重來

朝陽此次4宗宅地強勢迴歸,包括平房2宗地,奶西321地塊和管莊02地塊。兩個特點—

首先是價格上小擡一手。

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5宗“明牌”宅地,平房鄉45地塊是唯一的城六區地塊,銷售指導價最高,達到8.5萬/平。就算在朝陽區裡看,這個價格也算小擡一手。

目前朝陽扎堆供應的片區,王四營和十八里店都位於五環裡,銷售指導價分別爲7.1萬和7.5萬。

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朝陽平房鄉地塊,位於五環外,常營板塊,除保利首開·和錦薇棠掛牌單價10.9萬/平外,目前區域內二手房均價5.5萬/平。8.5萬的均價,基本看齊望京外新房項目。

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兩宗地建控規模總計約95713平,按照建面120平計算,預計可提供約800套房源。

另外兩宗地,都在目前流速不錯的片區。

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奶西321地塊,就位於望京樾南側。望京樾9月29日開盤當天,發出熱銷51億海報,國慶假期結束後,又宣稱銷售額約6.26億,銷售單價最低下探到8萬/平;

開了個好頭,相信房企們對新地塊信心大增;而正式進入“價格戰”後,壓力給到了對面的崔各莊新房項目們。

管莊02地塊位於京能龍湖·熙上北側。3月開盤後,京能龍湖·熙上截止目前已網籤116套,銷售均價6.68萬/平,考慮到網籤滯後性,去化也應已經過半。

多次流拍重新上架後,管莊02地塊熱度目測相對一般。

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02

京西,新一代“卷王”

其實整個國慶假期,最出圈的莫過於豐臺華曦府了。

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自2021年集中供地以來,京西正在成爲改善紅海。

尤其是西四環到西五環,蓮石東路到京港澳高速之間,形成的近似梯形區域。

該片區已有融創、中海、城建、電建等多個全國知名房企入駐,目前7個新房項目在售待售。

除了中海學仕裡做了72平起剛需小兩居外,其他項目產品幾乎都是100平起的三居四居,妥妥的北京內城高端改善新房聚集地。

華曦府作爲後來者,卻能居上 ,究其原因根本在於其銷售指導價僅7.5萬/平。在目前片區內在售新房項目中,是單價性價比最高的。

對了,另一個銷量不錯的是中海學仕裡,走的是小面積,控總價路子。

豐臺此次3宗宅地,其中青塔地塊同樣位於該片區,且環線位置最好,距離規劃中的11號線青塔站,直線距離約500米。

如果擴大範圍,石景山蘋果園地塊也是未來京西改善有力競爭者。

地塊在西山奧園南側,距離蘋果園站和楊莊站直線距離約800米,尤其是蘋果園站,作爲1號線、6號線和S1線換乘站,交通樞紐的能量不可小覷。

南側還有京西大悅城,預計年底竣工,二類居住用地+基礎教育用地搭配,如果順利入市不愁賣,銷售指導價大概會接近9萬/平。

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另外,豐臺槐新地塊,就位於三批次建發地塊西側,容積率2.2,限高45米,未來銷售指導價估計也是8.3萬/平;青龍湖時隔多年再上新,能否順利出讓,就看地鐵14號線的號召力了。

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現在是入市好時機嗎?

發現了嗎?

不管是朝陽,還是豐臺,新房市場早已轉向買方,北京房價高企背景下,價格一直是,也越來越是,不敗的王道。

甚至今年整個北京,都是如此。

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除了上文提到的,降價入市望京樾、單價性價比之王華曦府、控總價高手中海學仕裡,前10月成交金額top3,分別是學府壹號院、北京城建·天壇府、中建壹品·學府公館。

海淀或者東城區位優勢外,更重要的是,都有或多或少的價格倒掛。

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嚴肅君大膽建議,對於購房者而言,當下或許是不錯的出手時機。

如果說市場火熱的時候,買特價房很有可能拾雷,便宜無好貨;

那麼當下市場下行期,尤其是以上幾個扎堆供應片區,很有可能真正撿漏,低價買入好產品。

因爲事實證明,目前的新房市場項目,價格、地段、產品缺了任何一個,流速都不會很快。

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傳統意義上的好地段項目,都在主動或被動降價跑量,順帶倒逼開發商努力做好產品。

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那要不要再等等,北京房價會不會出現大幅下跌呢?大概率不會。

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還記得嗎?剛剛過去的前三季度,北京新房市場創了兩項記錄。

一是成交套數創2017年以來最大跌幅。同比去年前三季度,今年成交套數/面積/總金額分別跌去31.6%、27.7%、30.2%。

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但與此同時,成交均價也實現2017年以來最大漲幅。從53298元/平,漲至59236元/平,套均成交總價也攀升至768萬。

量大跌,價卻大漲,或許這真的就是底了。

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